Tilstandsrapport

Når du skal købe eller sælge hus eller lejlighed, har du brug for viden om huseftersyn og tilstandsrapport.

Huseftersyns ordningen giver sælger mulighed for at frasige sig sit 10-årige sælgeransvar. Det kræver en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. Ansvaret overdrages herigennem til den bygningssagkyndig og en ejerskifteforsikring.  Det gøres i praksis ved at overdrage en gyldig tilstandsrapport og elinstallationsrapport, samt et tilbud på en ejerskifteforsikring, hvor sælger betaler halvdelen af præmien til køberen, sælger frasige sig sælgeransvaret uanset om køber vælger at tegne en ejerskifteforsikring eller ej. Tilstandsrapporten skal udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig, som hverken repræsenterer køber eller sælger, opgaven er at give et professionelt og uvildigt billede af bygningens synlige skader. Den bygningssagkyndiges gennemgang af huset tager udgangspunkt i huse af tilsvarende alder og type. Du skal derfor være opmærksom på, at forhold, som er almindelige for den enkelte hustype og alder, ikke nævnes i tilstandsrapporten.

Tilstandsrapporten udarbejdes på baggrund af en visuel gennemgang, hvor den bygningssagkyndige benytter enkelte tekniske hjælpemidler, hvorfor skjulte skader ikke fremgår. En tilstandsrapport er en skadesrapport, der beskriver synlige skader og ikke tilstanden på boligen, karakterskalaen fra K0 til K3 er ikke et udtryk for udgifter til udbedring af den enkelte skade, hvilket betyder en høj karakter godt kan være billig at udbedre og omvendt.

Skader / Karakter

K0 - Kosmetiske skader

K0 beskriver skader eller forhold, som kan påvirke købers indtryk af bygningen, typisk overfladiske skader eller forhold.

K1 - Mindre alvorlige skader

K1 beskriver skader, som ikke har nogen indflydelse på bygningens eller bygningsdelens funktion. Der vil være tale om skader som ikke forværres med tiden.

K2 - Alvorlige skader

K2 beskriver skader i udvikling, som medfører, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid.

K3 - Kritiske skader

K3 beskriver skader i udvikling, som vil medføre, at bygningsdelens eller andre bygningsdele funktion svigter inden for overskuelig tid.

UN - Bør undersøges nærmere

UN beskriver forhold, hvis konsekvens ikke kan fastlægges ved den visuelle gennemgang. Skaden kan dermed varierer fra en alvorlig til en lille skade , hvorfor art, omfang og konsekvenser altid bør afklares.

Hvis du er køber, kan du læse om køberrådgivning.

Hvad er huseftersynsordningen

Huseftersynsordningen er en frivillig ordningen, men det er en god løsning for både køber og sælger. Ved langt de fleste private handler benyttes huseftersynsordningen. Hvis du skal sælge et hus, en villalejlighed eller et sommerhus, bør du som sælger overveje at benytte huseftersynsordningen. Du kan som sælger fritages for dit 10-årige sælgeransvar for skjulte fejl og mangler ved at forsyne køberen med en tilstandsrapport, elinstallationsinstallationsrapport og et tilbud om ejerskifteforsikring og en erklæring om at betale halvdelen af præmien på det fremsendte tilbud på ejerskifteforsikring. Det er sælger, der har ansvaret for at bestille og betale tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, alternativt kan man få et forsikringsselskab til at formidle kontakten. Som køber kan du med en ejerskifteforsikring sikrer dig mod lange retsager mod sælger, hvor ansvaret for skjulte skader ved boligen skal placeres, med en ejerskifteforsikring er det et forsikringsselskab som overtager ansvaret og dermed er der sikkerhed for at få udgifterne til udbedring dækket. Sælgers ansvar bortfalder dog ikke, hvis ikke der fremlægges rapporter og tilbud om ejerskifteforsikring inden købsaftalen underskrives af køber. Som sælger bør du derfor afvise at underskrive købsaftalen, hvis køberen har underskrevet købsaftalen uden at have modtaget en gyldig tilstands- og elinstallationsrapport.

Tilstandsrapport

En tilstandsrapport udarbejdes på baggrund af en visuel gennemgang af en ejendom. Som udgangspunkt bliver alle bygninger på matriklen/ejendommen gennemgået. Gennemgangen af bygningerne på ejendommen foregår visuelt, vi medbringer enkelte hjælpemidler blandt andet en fugtighedsmåler, som giver gode indikationer på utætheder eller fugtophobning. Den benyttes som et hjælpemiddel, hvorfor der efter en besigtigelse kan forkomme enkelte mærker fra indstik, det kan give en sikkerhed for de skader den bygningssagkyndige lokaliserer visuelt.

Skaderne som bliver fundet på ejendommen bliver rapporteret i en fast skabelon. Hver enkelt skade bliver rangeret fra K0-K3, det er ikke en lineær skala, men faste definerede parametre, som skaderne indeles efter. Bygningen gennemgås med udgangspunkt i en intakt bygning af samme type og alder. Det betyder at der kan være skader som ikke fremgår af tilstandsrapporten, da de er forventelige i tilsvarende bygninger. Skaderne beskrives med en karakter fra K0-K3 eller en UN, samt en skadesbeskrivelse og en note. Skadesbeskrivelsen hjælper med at lokalisere skaden og omfanget, mens noten som udgangspunkt beskriver en årsag, hvis en sådan kan fastlægges med en rimelig sikkerhed. 

elinstallationsrapport

Eleftersynet omfatter en gennemgang af bygningens elinstallationer og en elinstallationsrapport. Elinstallatøren gennemgår både “hovedhuset” og garager, udhuse og andre bygninger, hvor der er elinstallationer.
Eleftersynet bliver udført af autoriserede elinstallatørvirksomheder. Elinstallatørerne har autorisation til at udføre og servicere elinstallationer og har derfor stor erfaring på området. De har sat sig ind i, hvilke regler der gælder for elinstallationer i de forskellige perioder.
Begrebet elinstallatøren her i vejledningen dækker både den autoriserede elinstallatørvirksomhed, de ansatte i virksomheden og den person, der har personlig autorisation som elinstallatør.
Elinstallatøren repræsenterer hverken køber eller sælger, og formålet med eleftersynet er at give et professionelt og uvildigt billede af, om bygningens elinstallationer er funktionsdygtige og lovlige.
Elinstallatørens gennemgang af elinstallationerne tager udgangspunkt i, om elinstallationerne var lovlige på udførelsestidspunktet – altså om de er udført efter de regler, der gjaldt, da elinstallationerne blev udført. Du skal derfor være opmærksom på, at elinstallationer i ældre huse ikke bliver bedømt efter de regler, der gælder for elinstallationer i huse, der opføres nu.
Du skal også være opmærksom på, at elinstallationsrapporten ikke tager højde for, om elinstallationerne fortsat vil kunne fungere, hvis husstandens elforbrug og dermed belastningen af elinstallationerne ændrer sig væsentligt. Elinstallationer, der er lovligt udført for 20 år siden, og som også er funktionsdygtige i dag, kan for eksempel vise sig at blive utilstrækkelige, hvis flere kommer til at bo i huset, og der bliver tilkoblet flere pc’ere og andre elforbrugende apparater.
Elinstallatørvirksomheder, der udfører eleftersyn, har en ansvarsforsikring, som kan dække fejl begået i forbindelse med gennemgangen af bygningens elinstallationer eller elinstallationsrapporten i mindst 5 år.
Sikkerhedsstyrelsen udfører løbende kvalitetskontrol med elinstallatørernes arbejde. Du kan derfor blive kontaktet af Sikkerhedsstyrelsen typisk i løbet af de første 3 måneder, efter at elinstallationsrapporten er udarbejdet. Sikkerhedsstyrelsens medarbejder vil bede om lov til at gennemgå elinstallationerne i din ejendom.

  • Alle bygninger på matriklen er inkluderet i en tilstandsrapport
  • Bygningerne besigtiges visuelt
  • Der udføres ingen desturktive test
  • Det er skader eller mangler der medføre risiko for skade 
  • Der er 4 karakterer K0-K3 og UN
  • UN betyder undersøges nærmere
  • Ansvaret påviler den byggesagkyndige og ejerskifteforsikring
  • Der bør være adgang til alle rum ved besigtigelsen
  • Tilstandsrapport er en sikkerhed for både køber og sælger
  • Tilstandsrapporten er gyldig i 6 måneder
  • El-rapporten er gyldig i 12 måneder
  • Tilstandsrapporten giver overblik over synlige skader
  • Der kan forekomme forbehold i ejerskifteforsikringen
  • Sommerhuse kan også handles under huseftersynsordningen
  • Ejer kan ikke undtage bygninger eller dele af bygninger

Kontakt Os

Javavej 1, 1. 8000 Aarhus Danmark

87308250

info@dtks.dk

Hovedkontor

DTKS

Samarbejdspartner

Ingeniørfirmaet Arne Sørensen

Internt QMS
Energikonsulent I
Energikonsulent II
Bygningssagkyndig